상속부동산 공유물분할 소송 — 60억대 상가주택 경매분할 1·2·3심 모두 승소 성공사례

사건 수행팀 안내

이 사건은 법무법인 존재 윤지상 대표변호사가 소 제기 단계에서 사건의 주요 쟁점과 공유물분할 방향을 검토하고, 오지은 책임변호사가 사건 수행 전반을 직접 담당한 사건입니다.

오지은 책임변호사는 의뢰인과의 소통, 협의 경과 자료 정리, 부동산 특성 분석, 상대방 가액배상안의 실현 가능성 검토, 1심과 항소심 서면 작성·소송 수행 전반을 직접 담당하며 1심·항소심·상고심 모두 승소(상고 기각)로 의뢰인의 최종 승소를 끌어냈습니다. 가사·상속 부동산 사건에서 자료의 핵심을 골라내 법원이 볼 수 있게 정리하는 데 강점이 있는 책임변호사입니다.

법무법인 존재 가사전담팀 오지은 책임변호사

부모님이 남긴 부동산을 형제들이 함께 상속받았을 때, 겉으로는 각자의 지분만 정하면 문제가 끝나는 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 실제 상속분쟁에서는 등기상 지분보다 더 어려운 문제가 남습니다. 부동산을 그대로 보유할 것인지, 매각해 대금을 나눌 것인지, 특정 상속인이 다른 상속인의 지분을 인수할 것인지에 관하여 의견이 맞지 않으면 분쟁은 장기화되기 쉽습니다.

한 줄 답변 서울 소재 60억 원대 5층 상가주택을 두고 고령 모친과 일부 자녀들이 공유물분할 청구소송을 제기한 사건에서, 오지은 책임변호사가 “협의 불가능 입증·현물분할 부적합·상대방 가액배상안의 불확실성·경매분할의 타당성” 4대 쟁점을 정리하여 1심 경매분할 인용 + 항소심 항소 기각 + 상고심 상고 기각으로 의뢰인의 최종 승소를 이끌어낸 성공사례입니다.

특히 상속재산이 단독주택이나 아파트가 아니라 임대수익이 발생하는 상가주택, 건물, 토지라면 문제는 더 복잡해집니다. 한 사람이 계속 관리하고 있고, 다른 상속인은 현금화를 원하며, 고령의 배우자가 병원비와 요양비 등 현실적인 자금이 필요한 상황이라면 단순히 “가족끼리 조금 더 협의해보자”는 말만으로는 해결되기 어렵습니다.

법무법인 존재 오지은 책임변호사는 이와 같은 상황에서 고령의 모친과 일부 자녀들을 대리해 60억 원대 상속부동산에 대한 공유물분할 소송을 진행했습니다. 이 사건은 소 제기 단계에서 윤지상 대표변호사가 함께 검토했고, 이후 오지은 책임변호사가 사건을 직접 수행하며 1심에서 경매분할 판결을 이끌어냈습니다. 상대방은 항소심에서 다시 다투었으나, 서울고등법원은 1심 판단을 유지하며 피고의 항소를 기각했습니다. 상대방이 다시 상고했지만 대법원에서도 상고가 기각되어, 의뢰인의 최종 승소가 확정되었습니다.

이 사건의 상속재산은 서울 소재 5층 규모의 상가주택이었습니다. 피상속인이 사망한 뒤 배우자인 A씨와 자녀 4명이 해당 부동산을 공동상속했고, 협의분할을 거쳐 각자의 지분에 관한 등기까지 마쳤습니다.

문제는 그 다음부터였습니다. 고령의 배우자 A씨는 병원비, 요양비, 생활비 등 노후자금이 필요한 상황이었고, 일부 자녀들도 부동산을 매각해 각자의 지분에 해당하는 금액을 분배받기를 원했습니다. 반면 다른 공동상속인들은 매각에 적극적으로 응하지 않았고, 해당 부동산의 임대수익 관리와 처분 방향을 둘러싼 갈등이 이어졌습니다.

상속부동산은 지분 등기만 마쳤다고 해서 실제로 재산이 정리되는 것이 아닙니다. 공동상속인 중 한 명이 건물을 점유하거나 임대수익을 관리하고 있으면, 나머지 상속인들은 자신의 지분을 가지고도 실질적인 이익을 얻지 못하는 경우가 많습니다. 특히 건물이 크고 임대차 관계가 얽혀 있으며, 부동산 가격에 대한 평가가 서로 다르면 매각 협의는 쉽게 멈춥니다.

이 사건에서도 의뢰인들은 부동산을 매각해 지분 비율에 따라 대금을 나누자는 입장이었지만, 상대방은 매각가격과 시기, 인수 가능성 등을 이유로 협의가 가능하다고 주장했습니다. 가족 간 협의만으로는 해결되기 어렵다고 보고 의뢰인들은 공유물분할 청구소송을 제기했습니다.

한눈에 보기 — 사건 개요 상속재산 — 서울 소재 5층 상가주택 (60억 원대) 공동상속인 — 고령 모친 A씨 + 자녀 4명 핵심 갈등 — 매각·현금화 vs 보유·임대수익 관리 의뢰인 대리 — 고령 모친 + 일부 자녀들 소송 결과 — 1심 경매분할 인용 항소심 항소 기각 상고심 상고 기각, 최종 승소 확정

공유물분할 소송에서 먼저 확인해야 할 부분은 “분할 방법에 관한 협의가 성립되지 않았는지”입니다. 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있지만, 법원이 분할 방법을 정하려면 당사자 사이의 협의가 제대로 이루어지지 않았다는 점이 드러나야 합니다.

상대방은 항소심에서 “아직 협의 가능성이 남아 있다”고 주장했습니다. 그러나 법무법인 존재는 사건 초기에 오간 카카오톡 대화, 매각 제안 내역, 조정 절차의 진행 경과, 상대방의 답변 태도 등을 정리해 협의가 실제로 성립되지 않았음을 밝혔습니다.

이 부분은 공유물분할 소송에서 매우 중요합니다. 단순히 “상대방이 말을 듣지 않았다”고 주장하는 것만으로는 부족합니다. 언제, 어떤 가격으로, 어떤 방식의 매각이나 인수를 제안했는지, 상대방이 이에 대해 어떤 답변을 했는지, 조정 절차에서 실질적인 합의안이 제시되었는지까지 자료로 설명해야 합니다.

법무법인 존재는 이 사건에서 의뢰인들이 여러 차례 매각을 제안했음에도 상대방이 명확한 대안을 제시하지 않았고, 조정 절차에서도 합의가 성립되지 않았다는 점을 구체적인 자료를 통해 제시했습니다. 그 결과 법원은 분할 방법에 관한 협의가 이루어지지 않았다고 보아 공유물분할 청구를 받아들였습니다.

공유물분할에서는 현물분할, 대금분할, 가액배상 등 여러 방식이 문제 됩니다. 현물분할은 부동산을 물리적으로 나누는 방식입니다. 그러나 이 사건 부동산은 5층 규모의 상가주택으로, 층별 용도와 수익성, 임대차 관계, 건물의 활용 가치가 서로 달랐습니다.

이런 건물을 지분 비율에 맞춰 물리적으로 나눈다는 것은 현실적으로 쉽지 않습니다. 특히 1층 상가처럼 수익성과 활용 가치가 높은 부분이 특정 상속인에게 돌아가면 다른 상속인과의 형평 문제가 생길 수 있고, 층별·호실별로 단순히 나누더라도 전체 부동산의 가치가 떨어질 우려가 있습니다.

법무법인 존재는 이 사건 부동산의 형태, 이용 상황, 지분 비율, 공동상속인 사이의 갈등 정도를 함께 검토했습니다. 그리고 현물분할이 공평한 해결책이 되기 어렵고, 매각 후 대금을 지분 비율에 따라 나누는 방식이 더 적절하다는 점을 주장했습니다.

법원도 이 사건 부동산을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 뒤 각 공유지분 비율에 따라 분배하는 방식이 타당하다고 판단했습니다.

상대방은 항소심에서 자신들이 의뢰인 측 지분을 인수하겠다는 취지의 안을 제시했습니다. 겉으로 보면 경매를 피하고 가족 내부에서 정리하는 방법처럼 보일 수 있습니다. 그러나 법원에서 중요한 것은 그 안이 실제로 실행 가능한지, 모든 공유자에게 공평한지, 특히 고령의 의뢰인에게 현금 지급이 가능한지입니다.

이 사건에서 상대방의 인수안은 금융기관 대출을 전제로 하고 있었습니다. 대출 실행을 위해서는 부동산 용도변경, 금융자산 잔액 증명, 기존 세금 처리, 근저당권 설정 등 여러 선행조건이 필요했습니다. 곧바로 현금이 지급되는 방식이 아니라 장래 대출 승인 여부에 따라 달라질 수 있는 제안이었습니다.

더구나 고령의 모친 A씨에게 필요한 것은 장래의 담보권이나 불확실한 지급 약속이 아니라 실제 생활과 치료에 사용할 수 있는 현금이었습니다. 법무법인 존재는 이 점을 항소심에서 분명히 설명했습니다. 고령의 공유자에게 실질적인 현금 지급이 보장되지 않는 방식은 공평한 분할 방법으로 보기 어렵고, 상대방에게 유리한 조건을 전제로 한 가액배상안은 받아들이기 어렵다는 취지였습니다.

항소심 재판부도 상대방의 제안이 장래 가능할지 불투명한 대출과 연결되어 있고, 피고 측에 지나치게 유리한 방식이라는 점을 고려해 1심의 경매분할 판단을 유지했습니다.

공유물분할 소송에서 상대방이 자주 하는 주장 중 하나가 “경매를 하면 가격이 크게 떨어진다”는 것입니다. 이 사건에서도 상대방은 경매절차에서 유찰이 발생하면 최저매각가격이 낮아질 수 있으므로 경매분할은 부당하다고 주장했습니다.

그러나 경매에서 최저매각가격이 낮아질 수 있다는 사정만으로 언제나 경매분할이 배척되는 것은 아닙니다. 실제 매각가격은 입찰 상황, 부동산의 위치와 수익성, 전체 부동산으로 매각되는지 지분만 매각되는지 등에 따라 달라집니다. 이 사건은 지분 일부가 아니라 부동산 전체를 매각해 대금을 나누는 방식이었기 때문에, 상대방이 주장하는 손해를 단정하기 어려웠습니다.

법무법인 존재는 경매분할이 이 사건에서 왜 필요한지, 그리고 상대방이 말하는 가격 하락 가능성만으로 의뢰인의 분할청구권을 제한하기 어렵다는 점을 설명했습니다. 공유관계가 더 이상 유지되기 어렵고, 현물분할도 공평하지 않으며, 상대방의 가액배상안도 불확실하다면 경매분할은 법원이 선택할 수 있는 현실적인 해결 방법입니다.

상속부동산 분쟁에서는 가족 간 대화, 매각 제안, 부동산 중개인과의 연락, 임대수익 관리 내역, 병원비와 생활비 사정, 조정기일에서 오간 내용 등 자료가 매우 많습니다. 그러나 자료가 많다고 해서 곧바로 유리한 사건이 되는 것은 아닙니다. 법원이 판단해야 하는 질문에 맞춰 자료를 선별하고, 상대방 주장의 약점을 법리와 사실관계 안에서 설명해야 합니다.

이 사건에서 법무법인 존재 오지은 책임변호사는 의뢰인들이 매각을 원하게 된 배경, 협의가 더 이상 어려웠던 과정, 상대방의 가액배상안이 가진 한계, 고령 모친에게 현금화가 필요한 사정을 하나의 흐름으로 정리했습니다. 특히 항소심에서는 상대방이 새롭게 제시한 대출 기반 인수안의 불확실성을 구체적으로 검토했고, 그것이 의뢰인들에게 공평한 해결 방법이 될 수 없다는 점을 설득했습니다.

공유물분할 사건은 표면적으로는 부동산을 어떻게 나눌지의 문제처럼 보이지만, 실제로는 각 공유자의 생활상황, 지분 비율, 부동산의 성격, 매각 가능성, 협의 경과, 대안의 실현 가능성이 함께 검토됩니다. 따라서 소송을 준비할 때는 단순히 “팔고 싶다”는 의사만 밝히는 데 그치지 않고, 왜 그 방식이 가장 공평한지 법원이 이해할 수 있도록 설명해야 합니다.

오지은 책임변호사 — 자료의 핵심을 법원의 언어로 정리하는 변호사

가사·상속 전담 · 공유물분할·상속재산분할·유류분·이혼 재산분할 등 가사 영역 사건 다수 수행 사건 수행 강점 · 흩어진 자료를 법원이 판단해야 할 질문에 맞춰 선별·재구성하는 능력 고령 의뢰인 케어 · 노후자금·치료비 등 현금화가 시급한 사정을 법원에 설득력 있게 전달 항소심 대응 · 1심 결과를 유지·강화하기 위해 상대방의 새로운 주장(가액배상안·인수안)의 실현 가능성을 정밀 검증

1심 법원은 이 사건 부동산을 경매에 부쳐 매각대금에서 경매비용을 공제한 뒤, 나머지 금액을 각 공유자의 지분 비율에 따라 분배하라고 판결했습니다.

상대방은 이에 불복해 항소했지만, 항소심 법원은 1심 판단을 유지했습니다. 항소심은 상대방이 제시한 가액배상 방식이 장래의 대출 실행 여부에 좌우되고, 그 조건도 불확실하며, 피고 측에 지나치게 유리한 방법이라고 보았습니다. 피고의 항소는 기각되었고, 항소비용도 피고가 부담하는 것으로 판단되었습니다.

상대방은 항소심 결과에도 불복해 다시 상고했습니다. 그러나 대법원 역시 상대방의 상고를 기각하였고, 이로써 의뢰인의 승소가 1심·항소심·상고심 모든 심급에서 확정되었습니다.

한눈에 보기 — 소송 결과 1심 — 경매분할 인용 (경매비용 공제 후 지분 비율 분배) 항소심(서울고등법원) — 피고 항소 기각, 1심 유지 항소비용 — 피고 부담 상고심(대법원) — 상고 기각, 최종 승소 확정

상속부동산을 둘러싼 공유물분할 분쟁에서는 다음 사항을 초기에 확인해야 합니다.

초기 확인 5대 체크리스트

① 상속등기와 지분 비율 — 지분이 확정되어야 매각대금 분배·지분 인수·경매분할 여부를 검토할 수 있습니다.

② 부동산의 현재 이용 상태 — 누가 거주하는지, 누가 임대수익을 관리하는지, 임대차계약은 어떻게 되어 있는지에 따라 분쟁 방향이 달라집니다.

③ 협의 경과 자료 — 매각 제안, 가격 제안, 상대방의 답변, 중개사와의 연락, 조정 절차에서의 태도는 모두 중요한 자료가 됩니다.

④ 상대방 지분 인수안의 실현 가능성 — 대출 예정, 담보 제공, 장래 지급 약속만으로는 공평한 해결책이 되기 어려운 경우가 있습니다.

⑤ 현금화 필요성의 구체적 설명 — 고령의 배우자나 경제적 취약자가 있는 경우, 그 재산이 실제 생활과 치료·노후에 어떤 의미를 갖는지 소송에서 중요하게 다루어질 수 있습니다.

상속부동산 분쟁은 재산의 규모만으로 판단되지 않습니다. 그 재산이 실제 생활에서 어떤 역할을 하는지, 누구에게 어떻게 필요한지까지 함께 살펴야 합니다.

상속받은 부동산을 가족이 매각에 반대하면 어떻게 해야 하나요?

오지은 책임변호사 ▸ 공유자는 언제든지 공유물분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조). 가족 간 협의가 성립되지 않으면 공유물분할 소송을 통해 법원이 분할 방법을 정합니다. 다만 협의가 실제로 불가능했다는 점을 카카오톡 대화, 매각 제안 내역, 조정 경과 등 자료로 입증해야 청구가 받아들여집니다. 1시간 이내 답변 드리겠습니다.

5층 상가주택 같은 건물은 현물분할이 가능한가요?

오지은 책임변호사 ▸ 현실적으로 어렵습니다. 층별 용도·수익성·임대차 관계가 다르고, 1층 상가처럼 가치가 높은 부분이 특정 상속인에게 돌아가면 형평 문제가 생깁니다. 본 사건에서도 현물분할 대신 매각 후 대금 분배(경매분할)가 더 공평하다는 점을 법원이 받아들였습니다.

상대방이 “내가 지분을 인수하겠다”고 하면 받아들여야 하나요?

오지은 책임변호사 ▸ 그 안이 실제로 실행 가능한지부터 따져야 합니다. 본 사건에서 상대방은 대출을 전제로 한 인수안을 제시했으나, 부동산 용도변경·금융자산 증명·근저당권 설정 등 선행조건이 많아 장래 실행이 불투명했습니다. 고령 의뢰인에게는 불확실한 약속보다 실제 현금이 필요하므로, 법원은 이런 인수안을 받아들이지 않을 수 있습니다. 사전에 한 번 점검받아 두시기를 권합니다.

경매분할을 하면 부동산이 헐값에 팔리지 않나요?

오지은 책임변호사 ▸ 반드시 그렇지 않습니다. 실제 매각가격은 입찰 상황, 부동산의 위치와 수익성, 전체 부동산 매각인지 지분만 매각인지 등에 따라 달라집니다. 본 사건처럼 부동산 전체를 매각해 대금을 나누는 방식이면, 지분만 매각하는 경우보다 가격 하락 우려가 적습니다. 막연한 가격 하락 가능성만으로 분할청구권을 제한할 수 없다는 것이 법원 입장입니다.

고령 부모님의 노후자금 사정도 소송에서 고려되나요?

오지은 책임변호사 ▸ 고려됩니다. 본 사건에서 항소심 재판부는 고령 모친에게 병원비·요양비·생활비가 현실적으로 필요하다는 점, 상대방이 제시한 대출 기반 인수안은 그 필요를 충족시키지 못한다는 점을 종합해 1심 경매분할 판단을 유지했습니다. 잃을 자산의 규모가 크고 고령 가족이 포함된 사건이라면, 노후자금 필요성을 자료로 정리하는 것이 결정적인 변수가 됩니다. 당일 상담 가능합니다.

상속부동산은 가족이 함께 물려받았다는 이유만으로 오래 함께 보유할 수 있는 재산은 아닙니다. 공동상속인 사이에 관리와 처분에 관한 의견이 맞지 않고, 한쪽이 계속 시간을 끌거나 불확실한 제안만 반복한다면 공유물분할 소송을 통해 법원의 판단을 받을 필요가 있습니다.

법무법인 존재는 이 사건에서 고령의 의뢰인에게 필요한 노후자금, 공동상속인 사이의 협의 경과, 상가주택이라는 부동산의 특성, 상대방 가액배상안의 한계를 구체적으로 정리해 1심과 항소심에서 의뢰인에게 유리한 판단을 이끌어냈습니다.

상속재산 중 부동산 비중이 크고, 형제자매 사이에 매각 여부나 지분 인수를 두고 다툼이 있다면 초기 단계에서 자료를 정리하고 분할 방법을 검토하는 것이 중요합니다. 법무법인 존재는 가사·상속 사건을 다수 수행해온 경험을 바탕으로, 상속재산의 성격과 가족관계, 협의 경과, 향후 소송 가능성을 세밀하게 검토해 의뢰인에게 필요한 대응 방향을 제시합니다.

• 청구인 2명 상속분 0원 — 20년치 사전증여 추적 성공사례
• 40년 황혼이혼 재산분할 — 100억대 부동산·임대수익 성공사례
• 오지은 책임변호사 프로필 보러가기

법무법인 존재

상속부동산 분쟁,

자료 정리가 결과를 바꿉니다.

오지은 책임변호사 가사·상속 전담 법무법인 존재가 의뢰인의 노후 자산을 처음부터 끝까지 지킵니다.

오지은 책임변호사 가사·상속 전담 법무법인 존재가 의뢰인의 노후 자산을 지킵니다.

전화 상담 카톡 상담

02-2055-3880  |  평일 09:00 ~ 18:00 02-2055-3880평일 09:00 ~ 18:00

법무법인 존재

가사 · 상속 · 소년 · 국제가사 전문

홈페이지 방문

이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 법률 상담을 대체하지 않습니다. 개별 사안에 대해서는 전문 변호사의 상담을 받으시기 바랍니다.

본 사례는 의뢰인의 개인정보 보호를 위해 비식별 처리하였습니다. 본건은 1심·항소심·상고심 모두 승소하여 의뢰인 측이 최종 확정되었습니다.